元ギャル女子高生、資産7000万円のＯＬ大家さんになる！

前書き

今日は『元ギャル女子高生、資産7000万円のＯＬ大家さんになる！』という本について書いていきたいと思います。

はじめに

ちょっと変わった（？）私の投資手法を簡単に説明しますと、首都圏近郊…それも自宅から一時間程度の地域に絞って、土地値以下の戸建やアパートを買っています。

まず「土地値で買う」ということは、その地域での相場以下で割安の土地を入手するということ…先に売却の出口を確保します。

そして、「無料」で手に入れた建物に必要なリフォームを施して、家賃を稼いでもらうのです。そのためには賃貸ニーズの調査も購入時にしています。

ある程度の土地値があれば、法定耐用年数を超えた築古物件でも融資が使えるのも強みです！

つまり、お手頃価格ながら融資を受けて買うことができて、そのうえで所有しても売却にしても、どちらにも利益が出ることを狙っています。 

第４章　なこ流物件購入術

物件調査に出向いた際、不動産業者さんに会ったときに自分の資産や年収をすべて正直に伝えます。

会ったばかりの人にすべてを言うのは抵抗あると思いますが、不動産業者の方は、「この貯金額と年収だったらこの金額までなら融資が組める」など、とても詳しく理解しています。それなので、正直に伝えたほうが、自分に合った買える物件を紹介してもらえる確率があがります。逆に正直に伝えないと、物件を紹介してもらえなくなります。

マイソクをチェックする

事前調査に入る前段階として、送られてきたマイソクちいわれる物件情報のチェックをします。

マイソクには物件の所在地をはじめ、その物件の土地と建物についての情報が掲載されています。建物は広さ、構造や築年数、間取りや設備です。ここで私がチェックするのは土地です。

【物件情報の見方】

・建蔽率…これは土地の広さに対してどれだけの１階部分を建てられるかの比率を表しています

・容積率…敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことを言います

・建蔽率オーバー・容積率オーバー…指定されている面積よりも大きく建っている建物のことをいいます

建蔽率・容積率オーバーの物件は基本的に銀行融資が付きにくいです。

もし自分が、建蔽率・容積率オーバーの物件を購入できたとしても、自分が売却するときに買い手がまた、銀行融資がつかなく売れなくなってしまう可能性があります。

・接道状況…建築基準法上の道路に面していないと建物の立て直しはできません。

きちんと接道に面しているか、建て直しができるか、確認しておきましょう。

建て直しが出来ないことを再建築不可というのですが、物件情報に最初から再建築不可と載っている場合があります。

再建築が出来ない物件の場合は、土地の価値がかなり下がるので、物件価格もとても低い場合が多いです。また再建築不可物件も売却の時に、苦戦しますので、１棟目では購入しないほうが良いです。

またマイソクに「土砂災害警戒区域」や「津波災害警戒区域」など捕捉で書いてある場合がありますので、そこも確認しておきましょう。

事前調査【価格】　物件価格が割安か調べる

まず物件価格が割安かどうか調べます。この相場の調べ方ですが、ホームズやスーモのボロ家であれば、その近くの土地を見て、どのくらいの値段なのかを確認します。

築古の主に築22年以降の木造物件の価格が割安か、調べ方を紹介します。

まず気になる物件の地域と値段を確認します。HOMESやYAHOO!不動産で、物件の近隣の土地の値段を検索します。

すると、100平米の土地が○○○○万円、300平米の土地が○○○○万円といった情報が出てきます。

一番近くにある土地や、平米数が近い土地から、大体の土地の価格を調べます。

しかしこれは、今売り出している価格で、実際にいくらで取引されるかはわかりません。

なので、確かな実勢価格というより、売り出し価格になります。

次に国土交通省の土地総合情報システムを利用します。

このサイトでは実際に過去の土地の取引で、いくらで売れたのかがわかります。

これらの情報を見て自分で調べたおおよその土地の価格と、気になる物件の売値が同じくらいのときは、第一段階クリアとなります。

調べた価格より、500万円や1000万円など、物件の３割ほど金額が高い物件の場合は、買うには割高な物件だと判断します。

事前調査【評価】　土地・建物の評価を計算する

①土地の評価を計算する

まず土地の評価の仕方です。またこれもインターネット検索をします。主に、「相続税評価額路線価」というものや「公示地価」というものを参考にします。

資産評価システム研究センターというところが運営している「全国地価マップ」というサイトがとても見やすくなっています。

このサイトで住所を入力すると、地図が出てきます。地図の上に「固定資産税路線価等」「相続税路線価等」「地価公示・地価調査」という文字があります。「相続税路線価等」をクリックします。

自分の検索したい物件が、接している道に書いてある金額を確認します。245Dなどと書いてあります。

その場合245というのは「１平米あたり24.5万円」ということになります。

また、角地の土地の場合は、接している道の価格で高いほうの価格で計算します。

そして、算出された価格にさらに１割かけます。「旗竿地」という、接している道路が少ない土地の場合は、一般的には３割ほど低く評価されます。

現在、私の基準は実勢価格、路線価を調べたうえで、なるべく路線価に近く、かつ実勢価格より低い物件を購入するようにしています。

その際に「何％でなくてはいけない」といった基準は設けていません。

土地値は一番重視していますが、賃貸ニーズや建物の状態、駅からのアクセスといった条件もあわせて総合的に判断しているからです。

②建物の評価を計算する

次は建物の積算価格の出し方です。

建物の積算価格＝再調達価格×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）

という計算式になります。

再調達価格とは、建物を再建築した場合の価格のことをいいます。建物の構造によって、価格が決められています。

【建物の再調達価格】

・鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）は20万円/平米

・重量鉄骨造は18万円/平米

・軽量鉄骨造は15万円/平米

・木造は15万円/平米

耐用年数とは、建物の構造によって、国に法定耐用年数が決められています。

【建物の法定耐用年数】

・鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）は47年

・重量鉄骨造34年

・木造は22年

残存耐用年数とは、残りの耐用年数のことをさします。

事前調査【需要】　賃貸ニーズがどれくらいあるか調べる

物件選びでは、賃貸需要がある場所か調べてから買う必要があります。

まず一番に調べることは、物件の最寄り駅の乗降者数です。駅名でインターネット検索するとすぐに出てきます。私は、乗降者数が１万人以上いたら、物件をだれかしら借りてくれると思っています。もしあまりにも少ない場合は少し考えたほうがよさそうです。

また、年々乗降者数が減少しているときも、注意が必要です。そして、市や区の人口推移も調べておくといいでしょう。

このリサーチの際に私が参考しているのが、「見える！　賃貸経営」というHOMESのサイトです。

ここのサイトでは、買いたい物件の周りの賃貸をどれくらい検索されているか、どんな間取りを多く検索されているかなど、物件を買うときに参考になる情報がたくさん載っています。それなので、このサイトを確認しておくといいでしょう。

また、HOMESやSUUMOなどで、近隣の似た物件がいくらの家賃で出ているかを調べておく必要があります。

現地調査　４つのチェックポイント

物件を調べたり計算を行ったりした結果、「投資に見合う」と判断したら、実際に物件を見に行きます。

物件を見るときには、大きく分けて４つのチェック項目があります。

ポイント①アクセス

交通の便がいいかどうかを自分で確認します。

どれくらい駅から離れているか？　高低差があって歩くのは大変ではないか？　近所にスーパーやコンビニがあることもチェックポイントです。徒歩、自転車、車の交通手段なら日常で使えそうか確認します。そしてもし自転車なら、駅まで行ける距離の場合は物件の敷地内に自転車置き場があるかチェックします。

エリアが郊外や地方であれば、車社会となり駅は関係なくなりますので、この場合は駐車場があるかチェックします。

もし車を置けない敷地の場合は、近隣を歩いて月額駐車場を借りられる場所があるか調べます。

また吉野家などのチェーン店がたくさんある大通りが近くにあるかを確認してください。大手チェーンは必ず近隣の需要を調べてから出店するものです。大手の飲食店やショップがあれば、それだけ人が集まる見込みがある地域という目安になります。

ポイント②外観・外回り

築古物件によくありがちなのは、敷地内に放置自転車がたくさんある、雑草だらけ、なかには古いテレビなど壊れた電化製品が捨てられていることもあります。

こういった物の処理にもコストがかかりますので、「管理が悪いから買わない」のではなく、「キレイにするためには、どれくらいの時間とコストがかかるのだろうか」という視点でチェックするのがいいのかと思います。

ポイント③室内

その後空室がある場合は空室の中を見ます。

自分が住みたいか住みたくないかで判断してしまうのでなく、「どこを直せば住みたくなるのか」という視点がとても大切です。

そして空室のリフォームに大体いくらかかるかを考えます。ある程度、リフォームをこなせば、概算でも計算ができるようになりますが、はじめての場合はリフォーム業者さんに見積もりをとって工事費用を出してもらう必要があります。

ポイント④近隣のヒアリング

帰りに最寄りの駅や、買いたい物件から近い不動産の管理会社さんにいってください。

そして、買いたい物件の詳細を直接言わなくても、「こんな物件を買いたいのですが、賃貸需要はありますか？」と聞いてみます。

「大丈夫です！ぜひ管理会社にしてください」と言ってくれれば、基本的に安心ですが、もし「空室が埋まるかわかりません」などと言われたら買うのは辞めたほうがいい場合もあります。

調査の結果、買いたくないと思ったのなら、その理由を不動産業者さんへお話します。理由をしっかり伝えることで、次の物件を紹介してくれやすくなります。