不動産投資 最強の教科書
- 前書き
- はじめに
- 第１章 はじめる前に本当に知っておきたい基本中の基本
- 第２章 誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツ
- 第３章 ここが肝心！ お金を借りるための知恵と技術
- 第４章 がっちり稼げる！賃貸経営の極意
- 第５章 投資の成否を分ける物件の手放し方
- 第６章 真の不動産投資家になるための心の鍛え方
前書き
今日は不動産投資で最近評判がいい本『不動産投資 最強の教科書』について書いていきたいと思います。
はじめに
不動産投資の成功は「知識」と「努力」で決まる
うまくいっていない人に共通するのは、「知識がないこと」と「努力しないこと」です。
知っているか知らないか、努力するかしないかで結果が決まってしまうのが不動産投資の怖いところであり、醍醐味であるともいえます。
小さな失敗であればリカバリーは可能ですし、経験値として蓄積されますが、物件選択ミスなどの「大きな失敗」は一発で致命傷となり、不動産投資からの撤退どころか、人生の敗北者となることすらありえます。
第１章 はじめる前に本当に知っておきたい基本中の基本
まずは心の準備をする
不動産投資はあまり儲からないと聞きましたが、本当ですか？
儲かる人もいれば、儲からない人もいるのが不動産投資の世界です。儲からない人の特徴は「儲からない物件」を買っていることです。
失敗するケースの典型は「儲からない物件を買ってしまう」ことです。
具体的には、次のようなパターンがあります。
①収益性の低い物件を買ってしまった
購入・融資条件等にもよりますが、収益性が低い物件を購入してしまうと、キャッシュフローが出にくくなります。
②客付けが難しい物件を買ってしまった
賃貸経営は、賃貸需要があってはじめて成立するビジネスです。ですから、賃貸需要ないエリア・物件を購入してしまうと、大変な目に遭います。
じつは、空室が多い物件や客付けが難しい物件は、高利回り物件として市場に出されることが多いものです。いくら高利回りでも、客付けができなければ絵に描いた餅です。
③大規模修繕コストを甘く見ていた
築古の高利回り物件によく見られるケースです。事実、購入後の突発的かつ想定外のリフォーム費や大規模修繕費に頭を抱えている不動産投資家はたくさんいます。
これを避けるためには、購入前に、経年劣化の程度、維持管理の状態、大規模修繕実施の有無などについて把握しておくことが肝要です。購入後に発生するかもしれない修繕費などを正確に予測することは難しいですが、これらを押さえておくだけでも、購入後の運営や資金繰りは違ってきます。
じっくりと計画を練る
リスクを避けるには、どうしたらいいですか？
不動産投資における最大のリスクは「無知であること」です。知識や情報を仕入れることが、リスク回避のための最強の手段です。
不動産投資のリスクとしてよく挙げられるのは、「空室リスク」「災害リスク」「大規模修繕リスク」「金利上昇リスク」「物件価値毀損リスク」「人口減少リスク」……といったところでしょうか。
たしかにこれらは不動産投資に関するリスクですが、やはり最大のリスクは、不動産投資家として知っておかなければいけないことを知らない「無知のリスク」です。
実際に準備をはじめる
超初心者ですが、まずやるべきことは何ですか？
まずは「知識武装」のために勉強することです。
第２章 誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツ
実践前の基本中の基本
収益物件を取得するまでの流れを教えてください
情報収集・物件調査からはじまり、買付けを入れ、金融機関から融資承認を受けて、契約に進みます。
収益物件を取得するまでの大まかな流れを整理すると、次の10ステップのようになります。
①情報を収集する
不動産ポータルサイトなどで、物件情報を収集します。
②資料を請求する
自分の投資基準に照らしてマッチする物件の資料請求を不動産会社にします。
③資料から物件を評価する
不動産会社から入手した物件概要書など、資料の内容を吟味します。この時点で、物件の積算価格および収益価格の簡易的な試算を行います。
④実際に物件を見に行く
よさそうな物件であれば、実際に現地まで足を運んで物件調査を実施します。自分の目で物件を確認し、現地の不動産業者に対象物件のヒアリングをします。
⑤買付証明書を出す
現地調査の結果、購入の意思が固まれば、不動産仲介業者を通して売主に対して買付証明書を提出します。指値や付加したい条件があれば、このときに伝えます。
⑥金融機関に融資を申し込む
買付けが通ったら、金融機関に対して融資審査を申し込みます。提出資料をあらかじめ準備しておくとスムーズです。
⑦売買契約を結ぶ
手付金を準備し、売主サイドと詳細条件を詰めたうえで売買契約を締結します。融資承認前であれば、必ず、融資特約をつけて売買契約を締結します。
⑧融資承認が出る
金融機関から融資承認が出ると、同時に融資条件（金額・期間・金利等）が知らされます。許容できる条件であれば、続く金銭消費貸借契約、決済に進むことになります。
⑨金銭消費貸借契約を結ぶ
金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。同時に抵当権設定契約書を締結する場合が多いです。
⑩決済する
買主は売主に残代金を支払い、売主は買主に不動産登記を移転する手続きを開始します。
初心者が最初の物件を購入するまでには、少なくとも数ヵ月～半年程度の期間が必要です。
ここが肝心！資料の見方
物件概要書をチェックするときのコツを教えてください
不動産の物件概要書には、物件名、住所、価格、築年数、構造、土地面積、建物面積、設備、利回りなど、重要かつ基本的な情報が記載されています。
私は、「①構造→②築年数→③利回り」の順にチェックします。
物件概要書を見るときに注意すべき点は、主に次の２点です。
①売却が難しい「違法物件」ではないか
容積率オーバー物件や既存不適格建築物、指定容積率・建蔽率を超過しているなどの違法物件は、絶対に購入してはいけません。
そもそも違法物件は銀行に融資を断られることが多く、仮にノンバンクで融資を受けられたとしても、売却が難しく、出口が塞がる可能性が大きいので、避けるべきです。
違法物件は、「本物件は建蔽率、容積率を超過しています」などと物件概要書に記載されているはずですが、備考欄に小さく表示されることが多いので注意しましょう。
②記載情報が正確とはかぎらない
物件概要書に記載されている内容や数字は、案外いい加減な場合が多いものです。すべて鵜呑みにせず、多少疑ってかかることも大切です。
とくに、支出項目については要注意です。
不動産業者は、利回りを大きく見せようと、収入項目についてはしっかり記載するのですが、支出項目については調査・概要書へ反映が疎かになることがあります。
また、水道代や町内会費が家賃込みの場合、これらを収入に入れて利回りが計算されているケースもあるので、注意してください。
記載情報が正確かどうかを確認するには、不動産会社に納得いくまで聞いてみることです。実際に物件を管理している管理会社にヒアリングできれば、事実が判明しやすいでしょう。
「レントロール」はどこをチェックすればいいですか？
レントロールを見るときには、「日付」「入居偽装」「現家賃」「募集家賃」という４つの重要なチェックポイントがあります。
「レントロール」とは、マンションやアパートを１棟買いする際、その物件の賃貸借条件が一覧できる書類のことです。各戸ごとに、どんな人がいくらの家賃で入居しているかなどが記載されています。
レントロールについては、とくに次の４項目についてチェックします。
①「日付」を見て、古い情報ではないか
入手したレントロールが最新のものであることを確認します。
②稼働率を上げるための「入居偽装」はないか
「入居偽装」を見抜くためにも、次の点に留意しましょう。
- 賃貸借契約書を入手して契約締結日を確認（直近の場合は要注意）
- 管理会社経由ではなくオーナーとの直接契約になっていないか
- オーナーと同姓の入居者がいないか（親戚などによる入居偽装の可能性）
③既存入居者の「現家賃」が割高になっていないか
割高な家賃は現行募集家賃の水準に引き直して収支計算しておかないと、購入後に痛い目に遭います。
④空室の「募集家賃」は適正か
売主は物件を少しでも高く売りたいので、空室の募集家賃を相場より高く設定していることがあります。③と同様、空室部分についても、現行募集家賃の水準に引き直してから収支計算しましょう。
物件の良し悪しを見抜く！
物件を評価するにはどうすればいいですか？
「積算価格の算出」と「キャッシュフローの分析」によって、物件評価を行います。
「土地の価格」と「建物の価格」を合わせたものを「積算価格」といいます。
金融機関は積算価格を重視しますので、積算価格が出る物件が前提です。
①積算価格を算出してみよう
土地の価格＝路線価×土地の面積
建物の価格＝（再調達価格×延床面積×残存年数）/法定耐用年数
積算価格を算出し、販売価格とくらべて問題がなさそうなら、次にキャッシュフローの出る物件か否かを見極めていきます。
②キャッシュフローの分析をしよう
たとえば次のような条件で、目標とするキャッシュフローが出るかどうかをシミュレーションしてみましょう。
私の場合、この条件でキャッシュフローを算出し、投資可否を次のように考えます。なお、投資効率を評価するにあたって、わかりやすいように１億円換算で検討します。
- 300万円/年 以上……超優良
- 250万円/年 以上……優良
- 200万円/年 以上……可
- 200万円/年 以下……不可
実際に建物を見るときのポイントを教えてください
物件調査では、「建物の外観」「室内の状態」「設備」「入居偽装」という４つのポイントを押さえておきましょう。
前項の評価で投資対象となることが判明したら、実際に物件所在地まで出向き、物件調査をします。
建物は目視のみのため、完全な調査はできません。ある程度の割り切りが必要です。
物件調査にあたって、留意したいのは次のような点です。
①「建物の外観」をチェックする
建物が傾いていないか、外壁に大きなクラックがないかなどを、ざっくりチェックします。
②可能なら「室内の状態」をチェックする
内覧が可能なら、間取りや室内の状態を確認しておきましょう。ただし、内覧できない場合が多いので、必須ではありません。
③給湯器や室外機などの「設備」をチェックする
共用部分から 確認できるガス給湯器、エアコン室外機などに製造年月日が記載されている場合があるので、確認しておきます。耐用年数は10年ほどですから、交換時期が推定できます。
④「入居偽装」がないかをチェックする
電気メーターが動いているか、窓にカーテンがかかっているか、ベランダに洗濯物があるか、生活感があるかなどをチェックします。
買付け・契約前に肝心なこと
手付金はどれくらい用意すればいいですか？
とくに決まりはありませんが、売買価格の5~10%が手付金の目安です。
融資特約をつけるときの注意点を教えてください
「融資の申込先」「融資金額」「融資未承認の場合の契約解除期限」の３つを明確にしておくことが肝心です。
「融資特約」とは、予定していた融資が金融機関から承認されなかった場合、買主は不動産を購入する契約を解除して、白紙に戻すことができるという約束です。
価格交渉がうまくいきません。何かいい方法はありませんか？
価格交渉が難航しそうなときは、指値の根拠として、金融機関の事情を利用してかけ引きしてみましょう。
たとえば、売主の希望価格が5000万円であった場合、「○○銀行の担保評価額は4500万円でした。これでは満額融資がつかず、購入が難しくなるので、差額の500万円をまけてもらえませんか？」といった具合に指値をします。
法人で不動産投資をする
法人化するなら、株式会社がいいのでしょうか？
株式会社である必要はありません。低コストの「合同会社」をおすすめします。
最大のメリットは、何といってもコスト面です。
株式会社を設立……登録免許税15万円、定款認証費５万円
合同会社を設立……登録免許税６万円、定款認証費０円
また、株式会社には決算公告義務があるため官報掲載費（年間約６万円）がかかりますが、合同会社にはこの義務がないのでこれも不要です。
合同会社のつくり方を教えてください
合同会社の設立は、決して難しくありません。インターネットの設立支援サイトを利用すれば、必要書類が簡単に作成できます。
申請費用は次のとおりです。
- 登録免許税……６万円
- 定款印紙代……４万円（電子定款の場合は不要）
- 印鑑製作費……１万円前後
- 設立支援サイト利用料……数千円
設立支援サイトを利用して自分で行えば、設立費用は総額８万円ほどで済んでしまいます。法務局に足を運ぶことなく（すべて郵送でのやりとり）、１週間程度で簡単に会社が設立できます。
ちなみに、司法書士や行政書士などの専門家に合同会社の設立を依頼すると、総額で15万円ほどかかります。
第３章 ここが肝心！ お金を借りるための知恵と技術
初心者が知っておくべき基礎知識
不動産キャッシュフローって何ですか？
不動産投資の世界では、ローン返済や経費を引いた「手残りのお金」のことを指します。
キャッシュフロー＝年間家賃収入-年間ローン返済-運営経費等-空室損失
金融機関側はどのように物件の評価をするのでしょうか？
私たちが重視するのは「利回り」や「キャッシュフロー」ですが、金融機関は主に「積算価格」を重視します。
不動産鑑定士は、原価法による「積算価格」、取引事例比較法による「批准価格」、収益還元法による「収益価格」の３つを比較考慮して評価額を算出します。この価格のうち多くの金融機関が重視しているのは、原価法による「積算価格」です。
したがって、投資家であるみなさんも、金融機関に持ち込む前に、収益物件の積算価格を試算しておかなければなりません。
融資の不安を解消する
何億円もの借金は怖くないですか？
①理論で頭の中を整理し、②実際にやってみて理解するというステップで、借金への恐怖がなくなりました。
①まずは「理論」で頭の中を整理した
満室の家賃収入を100とした場合、私は「ローン返済:40、運営経費等:25、空室損失:5」くらいで運営することを目標にしています。キャッシュフローは30ほどになるイメージです。
ここで着目すべきは「ローン返済:40」の返済原資は何で、誰が支払うかです。
収益物件の場合、返済原資は家賃収入であり、間接的にローン返済をしてくれるのは入居者です。
こう考えると、不動産投資家である自分がやるべきことは、家賃収入を100に近づけ、可能なかぎり経費を削るだけです。
私はこのようにキャッシュフローを可視化して頭の中を整理しているため、「多額の借金を抱えている」という心理的な負担はほとんどありません。
②次は「実際にやってみて」理解した
物件をうまく運営できるようになってくると、順調にキャッシュフローが貯まり出します。①で理解していたつもりでしたが、実際にお金が増えていくさまを見ると、想像以上でした。
「お金がお金を生んでくれる」ことを経験として理解した現在では、融資が受けられることは信用の証だと考えており、恐怖はまったくありません。
アプローチの素朴な疑問
どんな資料を準備すればいいですか？
「物件資料」「融資評価依頼書」「本人確認資料」など、事実にもとづく資料を過不足なく準備しましょう。
①物件資料
- 物件概要書
- レントロール
- 法務局資料（登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面等）
- 売買契約書（契約締結している場合）
- 固都税明細
②融資評価依頼書
物件情報、物件概要、希望融資額、希望融資期間、借入主体等をまとめたもの
③本人確認資料
- 経歴書（出身地、出身大学、職歴、保有資格、家族構成等）
- 金融資産一覧表（預貯金、株式、保険、その他資産の一覧表。エビデンスを求められるため、預貯金の場合は口座番号や氏名が印字されている通帳の表紙と最終残高が記載されている最新ページ）
- 身分証明書（マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証の両面コピー）
- 源泉徴収票および確定申告書（直近３年分）
- 住宅ローン（借り入れがあれば、金融機関発行の返済予定表）
- 借家の場合（現在借りている家賃の額を申告）
④連帯保証人資料
- 身分証明書
- 源泉徴収票および確定申告書（直近３年分）
⑤すでに物件を所有している場合の資料
- 保有物件一覧表（物件名、所在地、地積、延床面積、竣工年、構造、戸数、購入年、家賃収入、融資金融機関、当初借入額、融資残年数、返済方法、金利等についてまとめたもの）
- 登記簿謄本
- 最新レントロール
- 固都税明細
- 金融機関発行の返済予定表
⑥法人を所有している場合の資料
- 法人の登記簿謄本
- 直近３期分の決算書
融資がゆるくなる時期はありますか？
一般的に、金融機関の融資がゆるむ時期は、「決算期末（３月）」「半期待つ（９月）」そして「四半期末（６月、12月）」です。
金融機関に案件を持ち込むタイミングですが、３月、６月、９月、12月の融資がゆるむ時期に合わせ、少し余裕をもたせた１ヵ月ほど前の、２月、５月、８月、11月がおすすめといえるでしょう。
金融機関に案件を持ち込む「時期」を意識するのとしないのとでは、結果がまるで違ってきます。融資がゆるむ時期をねらうことをおすすめします。
独身ですが、融資は受けられるのでしょうか？
配偶者（連帯保証人）がいなくても、「団体信用生命保険の利用」「法人設立」といった工夫で融資を受けることができます。
個人で融資を受ける場合、金融機関は法定相続人の連帯保証人を求めてきます。そのため、連帯保証人がいないと融資を受けづらくなるのは事実です。
しかし、次の２つの方法であれば、連帯保証人なしで融資を受けることが可能です。
①「団体信用生命保険」を利用する
金融機関にもよりますが、団体信用生命保険への加入で連帯保証人が不要となる場合があります。
団体信用生命保険とは、ローンの借主が債務を弁済する前に死亡または高度障害を負った際、生命保険会社が残債務を弁済してくれる制度のことです。
団体信用生命保険が利用できるのはアパートローンのみです。
②「資産管理法人」として融資を受ける
資産管理会社を設立し、法人として収益物件を購入することで、配偶者の連帯保証なしで金融機関から融資を受けることが可能です。
自分が法人の代表者となることで、法人が主債務者、代表者である自分自身が連帯保証人になって融資を受けるのです。
第４章 がっちり稼げる！賃貸経営の極意
満室をキープする不動産経営
どうすれば満室状態をキープできますか？
「①家賃設定」「②リフォーム」「③広告料」「④敷金・礼金」の４つをコントロールすることで、満室経営を実践しています。
満室にするための、特別な仕掛けはありません。
不動産オーナーとしてやるべきことをしていれば、自ずと満室になるはずです。
具体的には、「①家賃設定」「②リフォーム」「③広告料」「④敷金・礼金」の４つをコントロールすること。匙加減は私の感覚ではなく、管理会社などから入念なヒアリングをしたうえで、費用対効果が最良となるように検討しながら進めています。
賃貸経営は、お金をかけすぎてもＮＧ、お金をまったくかけないのもＮＧです。その見極めが大切なのです。
①家賃設定→相場より低めに設定する。
家賃設定は、満室経営の肝です。相場並みの賃料を設定することで、自然と埋まっていくはずです。
私の場合、相場より若干低めの家賃を設定して競合物件との差別化を図っています。
これは物件自体を安く購入しているからこそできる強気の戦略です。物件を高値づかみしてしまうと、こういった戦略がとれなくなります。
②リフォーム→一定の基準を設け、バランスを考えて行う。
物件の競争力、室内の状況などを総合的に見てリフォームの要否を決定します。リフォームする際には、次のようなコスト感覚で実施しています。
- 原状回復程度……＠3000円/m^2
- 一般的なリフォーム……＠6000円/m^2
- フルリフォーム……＠9000円/m^2
③広告料→物件紹介の優先順位を上げてもらうために支払う
私の場合、家賃の１～２ヵ月分が大半です。
④敷金・礼金→ゼロゼロにして入居時の精算方法をハードルを下げる
基本的には、「敷金ゼロ・礼金ゼロ」で募集します。入居者の初期費用を下げて、より多くの需要を取り込むためです。
退去時の精算方法を決めておけば、敷金はゼロでも問題ありません。
賃貸経営を助けてくれる保証・保険
保険金の請求は、どうすればいいのですか？
保険会社への保険金の請求は、自分でも簡単にできます。保険金請求を請け負い、成功報酬を求めるような業者を利用する必要はありません。
①保険会社の自己受付センターに電話をして、被害日時や被害状況を伝える
②保険会社から申請用の書類が送られてくる
③送られてきた書類に必要事項を記載し、求められる書類を添付して返送する
という手順でやります。たったこれだけです。
第５章 投資の成否を分ける物件の手放し方
投資を完全成功に導く出口戦略
売却に踏み切る際に指標のようなものはありますか？
諸費用を含めた初期投資額の120%以上で売れることをひとつの指標として、売却の意思決定をしています。
私は原則としてキャッシュフローを重視していますが、常に売却も意識しています。
なぜなら、売却益を得ることで金融資産を増やせるからです。
第６章 真の不動産投資家になるための心の鍛え方
不動産投資家としての資質を磨く
成功するためにはどのような資質を養えばいいのでしょうか？
不動産投資家に必要な資質は、「①判断力」「②行動力」「③胆力」の３つです。
①判断力→優柔不断はＮＧ。即断できる知識と自信を身につける。
不動産投資は、選択の連続です。買付けを入れるとき、売買契約を締結するとき、業者を選ぶときなど、さまざまなフェーズで判断することを迫られます。
即断を求められることも多々あります。
不動産業者から良質な物件紹介があったとき、「部屋をチェックしてから」「数日考えさせてくれ」「専門家の判断を仰いでから」などとあいまいな回答をした瞬間、即断ができる別の投資家に持ち込まれることになります。
②行動力→行動すれば道が開ける。何はなくともまず「自分で動く」
これが最も大切な資質かもしれません。やはり人並み外れた行動力のある人が、突出した成果を出しているように思います。
③胆力→勇気と度胸なくして、大きなお金を動かすことはできない
不動産投資に必要な胆力とは、まず「億単位の借金に耐えることができるか？」ということです。一般的には「借金＝悪」と教育を受けているでしょうから、このマインドセットを解く必要があります。
不動産投資では、「最初の１棟」を購入するのにとてつもないエネルギーがいります。
これを乗り越えて、「お金がお金を生んでくれる」ことを実感できれば、恐怖心は徐々に薄れていきます。
